Первая квартира: ипотека, ДДУ и эскроу простым языком

Первая собственная квартира — одно из самых крупных решений в жизни, и к нему редко готовят в школе или вузе. Здесь, как и в учёбе, помогает хороший конспект: понять базовые термины, разложить шаги по порядку и заранее знать, какие документы понадобятся. Попробуем объяснить ипотеку и покупку новостройки так же просто, как мы объясняем правила пунктуации.

Начнём с главного. Ипотека — это кредит под залог жилья: квартира принадлежит вам, но до полного погашения долга находится в залоге у банка, и это обременение отражается в ЕГРН. При покупке строящегося жилья вы заключаете с застройщиком договор участия в долевом строительстве, а деньги поступают на эскроу-счёт и остаются там до ввода ЖК в эксплуатацию. По большинству ипотечных программ первоначальный взнос сегодня начинается примерно с 20% стоимости квартиры, а срок кредита может достигать 30 лет.

Мини-словарь

Ипотека

кредит, при котором покупаемая квартира служит залогом для банка.

ДДУ

договор участия в долевом строительстве — основной договор при покупке квартиры в строящемся доме.

Эскроу-счёт

специальный счёт в банке, где хранятся деньги покупателя, пока дом не будет достроен.

ЕГРН

единый государственный реестр недвижимости: в нём записано, кто собственник и есть ли обременения.

ПСК

полная стоимость кредита — ставка с учётом страховок и комиссий; именно её стоит сравнивать между банками.

Порядок действий

1. Посчитайте бюджет: доходы, обязательные расходы и сумму, которую вы готовы платить каждый месяц.
2. Получите предварительное одобрение банка — так станет понятна сумма кредита.
3. Выберите объект и проверьте застройщика, разрешение на строительство и проектную декларацию.
4. Подпишите ДДУ, внесите первоначальный взнос, банк перечислит остальное на эскроу-счёт.
5. Дождитесь регистрации договора в Росреестре.
6. После ввода дома — подпишите акт приёма-передачи и оформите право собственности.

Бюджет — это тоже навык

Ипотека длится годами, поэтому платёж должен оставаться комфортным, даже если доход временно снизится. Популярное правило — тратить на кредит не больше 30–40% ежемесячного дохода семьи. Удобнее всего посчитать это в таблице: какие формулы для этого пригодятся, мы разобрали в материале о работе с таблицами.

Типичные ошибки

• смотреть только на ставку и не сравнивать ПСК;
• не оставлять «подушку безопасности» на 3–6 месяцев платежей;
• подписывать документы, не дочитав их до конца;
• забывать о расходах после покупки: ремонт, мебель, страхование.

Если всё это кажется сложным — это нормально. Разберите тему по шагам, как готовитесь к экзамену, задавайте вопросы банку и не стесняйтесь брать паузу перед подписанием.

О том, где жить до покупки, читайте в материале «Где жить молодому петербуржцу».